Figura del CCVV

La entidad salió a la luz en 2005 y su creación fue gracias al esfuerzo conjunto de las Administraciones locales y autonómicas y de la colaboración del Consorcio de la Zona Franca de Vigo. En 2007 la Xunta de Galicia, a través del Instituto Gallego de Vivienda y Solo (IGVS), adquirió la participación íntegra del Consorcio de la Zona Franca. Desde entonces y hasta la actualidad, el CCVV está participada en un 90 por ciento por la Xunta y en un 10 por ciento por el Ayuntamiento de Vigo.

La inversión prevista en el período 2005-2011 por CCVV fue de 30 millones de euros, de los cuales la Administración autonómica aportó 27 y la ciudad de Vigo 3. Con posterioridad y en la misma proporción se comprometieron otros 4 millones.

La entidad tiene la labor de adquirir edificios totalmente abandonados y degradados y rehabilitarlos mejorando el entorno urbano de acuerdo con las previsiones del Plan Especial de Reforma Interior (PEPRI) de la zona.

Objetivos del CCVV

La misión básica del CCVV es liderar el proceso de rehabilitación integral del centro histórico de Vigo para conseguir que sea más atractivo para los vecinos y visitantes combinando el sedimento de varios siglos de tradición urbanística con las soluciones arquitectónicas más modernas.

Figuras 1 y 2: Ferrería 11-17- San Sebastián 3-7. Arquitectos: Perfecto Cendón y Javier Vázquez

Figuras 3 y 4: Hortas 10-12. Arquitectos: Javier Vázquez y Gerardo de Villanueva Ferrer

Se trataba de invertir la tendencia de las últimas décadas, caracterizadas por la despoblación, y poner en el mercado una amplia oferta de viviendas de protección Autonómica (VPA).

Además el organismo considera fundamental el establecimiento de nuevos emprendedores en el Casco Antiguo. Con ese fin en los edificios rehabilitados se ofrecen los locales comerciales en régimen de alquiler para el asentamiento de proyectos empresariales que dinamicen el barrio con una nueva actividad comercial.

El cambio radical del centro histórico del cual participa activamente el CCVV incluye también el apoyo a la iniciativa privada ofreciendo una serie de ayudas económicas para todos los propietarios y las personas que quieren mejorar y reparar sus pisos y sus instalaciones comerciales.

Adquisición de propiedades

La compra de las propiedades por parte del CCVV para su posterior rehabilitación no es una tarea fácil, ya que significa encontrar a sus propietarios, que en numerosos casos no viven ni en nuestra ciudad ni siquiera España. El trabajo de investigación desarrollado por el organismo hasta encontrar a los propietarios de los edificios es laborioso. Muchas veces las propiedades no pertenecen a un único propietario y los títulos de propiedad e inscripciones registrales son incompletos, lo que dificulta el proceso de adquisición. Generalmente las propiedades son adquiridas en un estado lamentable de conservación.

El proceso de compra parte de una oferta de venta por los propietarios. Si el inmueble tiene encaje en los objetivos fijados por el CCVV se trata de llegar a un acuerdo para poder llevar a cabo la adquisición a través de su correspondiente contrato de compraventa. En el proceso de determinación del precio, interviene una sociedad de tasación debidamente inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España y el procedimiento administrativo necesario para llevar a cabo la adquisición se tramita de conformidad con lo establecido en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, en la parte que resulta de aplicación, y en el Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.

Rehabilitación / reconstrucción

Cuando las propiedades ya son propiedad del CCVV comienza el verdadero proceso de rehabilitación o reconstrucción de los edificios. Se trata de mantener los elementos originales del edificio, como fachadas de piedra o las "lareiras", dotando a las nuevas viviendas de las características constructivas y de confort de una vivienda del siglo XXI, siguiendo las determinaciones y criterios establecidos en las ordenanzas urbanísticas de aplicación contenidas en el Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Casco Vello de Vigo.

Teniendo en cuenta que las propiedades en las que la entidad actúa suelen presentar escasas dimensiones, muchas veces es difícil conseguir las condiciones de habitabilidad y accesibilidad requeridas en las viviendas de hoy día y que cumplan las exigencias de las normativas vigentes. Por este motivo y cuando es posible, el CCVV acomete la rehabilitación conjunta de varios inmuebles. De esta manera se pueden compartir elementos comunes que mejoran substancialmente la accesibilidad y la viabilidad económica de la actuación.

Figura 5: Abeleira Menéndez 18-20. Arquitecta: María Mariño de Oya	Figura 6: Abeleira Menéndez 24-26. Arquitecto: Martín de Cominges Carballo	Figura 7: Ferrería 33-35. Arquitectos: Antonio Davila Alonso, Jesús Cordeiro Rodríguez, César Martínez y Luis Meijide

Figura 8: Ferrería 11-17- San Sebastián 3-7. Arquitectos: Perfecto Cendón y Javier Vázquez	Figura 9: Canellón do Estreito 12. Arquitectos: Gabriel Santos Zas, Cesáreo Padrón Conde

El mal estado de las propiedades en la mayoría de los casos hace imposible acceder al interior de los inmuebles y hacer la toma de datos para la redacción de los proyectos de rehabilitación.

Figuras 10, 11, 12 y 13: Abeleira Menéndez 13-15. Fachada Posterior. Arquitectos: Antonio Hernández Crespo, Antonio Iglesias y Ernesto Cid Sueiro

En estos casos y tratándose de inmuebles con protección solo ambiental, se acomete en diferentes fases las obras de demolición interior o vaciados interiores y la rehabilitación. Al mismo tiempo se tramitan las autorizaciones e intervenciones arqueológicas.

La redacción de los proyectos, en la cual se intenta dar participación al mayor número posible de de arquitectos, ha de ajustarse, desde el punto de vista urbanístico, a las ordenanzas contenidas en el Plan Especial de Protección y de Reforma Interior del Casco Vello de Vigo.

En el proceso de redacción de los proyectos, se mantienen reuniones con los técnicos municipales del Ayuntamiento de Vigo y de la administración autonómica para facilitar el cumplimiento de los requisitos en materia de urbanismo y de vivienda de protección autonómica.

Figura 14: Interior de manzana entre las calles San Sebastián, Hortas y Subida ao Castelo. Arquitectos: Javier Franco y Vicente Pintos

Una vez obtenidos todos los permisos se inicia el proceso de licitación de las obras de acuerdo con las normas reguladoras de contratación del sector público.

Hasta el momento un total de 31 arquitectos han participado en los distintos proyectos realizados por el CCVV y el trabajo que han desarrollado ha sido reconocido a través de distintos premios tanto de ámbito local (Premios Gran de Area de Arquitectura y Premios APROIN) como de ámbito Autonómico (Premio COAG de Arquitectura al mejor edificio de viviendas) y de ámbito nacional con el reciente premio en la XII BEAU. El resultado es fruto del trabajo de unos técnicos con conciencia de equipo y la implicación que todos han tenido en el proyecto común de recuperación de una parte de su propia ciudad, compartiendo ilusiones, experiencias y soluciones.

Figura 15: Panel BEAU (Bienal Española de Arquitectura y Urbanismo)

Tres ejes prioritarios de actuación

La actuación del CCVV para la recuperación del Caco Vello se centra en tres ejes prioritarios:

• Programa de viviendas. La entrega de los pisos ya rehabilitados y nuevos proyectos (para continuar con el proceso de recuperación de los edificios).

• Introducción de servicios administrativos. La apuesta por el traslado al barrio de la oficina de notificaciones de Hacienda de la Xunta de Galicia, la ubicación de los Registradores de la Propiedad o la sede de APEC, que sirven de motores dinamizadores para la zona.

• Nuevos establecimientos comerciales Con la puesta en el mercado de los primeros locales comerciales para nuevos emprendedores.

Figura 16: Real 16. Arquitectos: Nuria Campos Díaz y Antonio Hernández Crespo

Destino de las viviendas rehabilitadas

Las viviendas rehabilitadas, al ser calificadas como viviendas de protección autonómica, se otorgan a través del Registro Único de Demandantes de Vivienda. El Instituto Gallego de Vivienda y Solo (IGVS) llevó a desde el 2011 varios sorteos para otorgar las 64 viviendas de Protección Autónomica (VPA) rehabilitadas por el organismo en régimen de precio concertado. De ésas, 50 ya están ocupadas por las nuevas familias que se han trasladado a esta parte de la ciudad. La mayoría de los nuevos propietarios son jóvenes de entre 25 y 35 años, algunos de los de los cuales han tenido ya a su primer hijo en estas viviendas. Esta llegada de nuevos vecinos ha supuesto un cambio radical en el perfil de los habitantes de esta zona.

Figura 17: Ferrería 25-31. Arquitecta: Marian Leboreiro Amaro                  Figura 18: Calle San Sebastián y Subida á Costa

Figura 19: Ferrería 33-35. Arquitectos: Antonio Davila Alonso, Jesús Cordeiro Rodríguez, César Martínez y Luis Meijide	Figura 20: Santiago 11-13-15-17. Arquitectos: Gabriel Santos Zas, Cesáreo Padrón Conde	Figura 21: Abeleira Menéndez 24-26. Arquitecto: Martín de Cominges Carballo

Viviendas en régimen de alquiler

La oferta de vivienda pública de la CCVV también incluye viviendas en alquiler y, también a través del Registro Único de Demandantes de la Xunta de Galicia, el IGVS ha sorteado 12 viviendas de promoción pública (VPP) y otras dos han servido para realojar a antiguos inquilinos de edificios adquiridos para su posterior rehabilitación.

Las viviendas se sortearon entre jóvenes de entre 18 y 35 años, con unos ingresos de entre 1 y 5,5 veces el IPREM. De acuerdo a la superficie de las viviendas y de los ingresos de los futuros adjudicatarios, los precios del alquiler oscilan entre 71 y 216 euros/mes.

Figura 22: Viviendas rehabilitadas. Estado de la ocupación

Locales comerciales

Otra de las líneas de actuación en la que funciona el CCVV tiene como objetivo abrir locales comerciales que dinamicen la zona en la que se actúa.

De los 21 locales comerciales, 11 ya están adjudicados y otros diez en proceso de adjudicación. La actividad está relacionada con el comercio de productos ecológicos, diseño gráfico, fotografía, o artesanía entre otros.

Figura 23: Locales comerciales. Estado de la ocupación

Además de los locales comerciales, se ubican como elementos dinamizadores nuevos servicios administrativos:

• Sede APEC:

Los empresarios de la construcción de Pontevedra compraron el bajo comercial situado en el número 16 de la calle Real para instalar allí su sede. Esta acción ha permitido incorporar a la calle Real un uso de oficinas administrativas bien distinto del hostelero, habitual en esta calle.

• Traslado de Servicio Común de Notificaciones y Embargos ubicado en los juzgados vigueses al Casco Vello:

La Xunta de Galicia adquirió una parcela del CCVV en la calle San Sebastián, en la zona de acceso al barrio, que tiene una superficie total de 318 metros cuadrados, además de un local ubicado en el número 24 de la calle Abeleira Menéndez, de 67 metros cuadrados, cuya propiedad fue rehabilitada por el Consorcio. Esta acción permitirá desarrollar una actividad de carácter administrativo por el personal del indicado Servicio que cuenta con una plantilla de un secretario judicial y 21 funcionarios.

• Registros de la Propiedad:

El Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España adquirieron los números 29, 31 y 33 de la calle Real, y en el número 26 de la rúa Alta, para trasladar la sede y las oficinas de los Registros de la Propiedad de la ciudad a la zona antigua. El personal que en la actualidad presta servicio en los Registros de la Propiedad asciende a unos 70 empleados.

Los datos globales

Inversiones

• Ejecutado 2005-2011 (aportaciones públicas): 30 M€ entre IGVS (27 M€) e Concello de Vigo (3 M€).

• Previsto 2013-2017 (fondos propios + aportaciones): 14,63 M€

• FASE 1. Actuaciones programadas: 10,93 M€ (43 vivendas e 17 locais)

• Zona alta del Casco Vello: 5,64 M€.

• Fondos propios del CCVV.
• Se actuará en 14 inmuebles pendientes de rehabilitar.

• Zona baixa del Casco Vello (Berbés): 5,29 M€.

• Aportaciones del IGVS (3,60 M€) e del Concello (0,40 M€). Pendiente buscar financiación de los 1,29 M€ restantes.

• FASE 2. Posible actuación rúa Poboadores: 3,70 M€ adicionales que se invertirán en esta calle en caso de producirse el superávit previsto en los ingresos del Consorcio tras la venta de inmuebles en la zona alta.

Actuaciones en inmuebles adquiridos

El CCVV ha comprado un total de 64 edificios (muchos de los cuales tuvo que adquirir piso por piso).

• Inmuebles transmitidos a otras instituciones: 7 inmuebles.

• 1 a la Xunta de Galicia para el Registro Civil – posteriormente se decidió que sería para la Oficina de Notificaciones y Embargos -. Se transmitió sin rehabilitar el inmoble de San Sebastián, 13 + 1 local rehabilitado en Abeleira Menéndez, 24.
• 4 inmuebles para Registro de la Propiedad (Real, 29-31-33 e Alta, 26) por los que aportó 3,4 M€ al Consorcio.
• 2 al Concello de Vigo (Subida á Costa, 4, espacio público, y Alta 18, Museo de Fotografía).

• Rehabilitaciones terminadas: 34 inmuebles

• 21 locales comerciales
• 81 viviendas

• 64 para venta (VPA a precio concertado)
• 12 para alquiler (VPP cascos históricos y núcleos rurales)
• 5 para realojos

• Rehabilitaciones en ejecución: 6 inmuebles

• 10 viviendas
• 2 locales comerciales

• Rehabilitaciones en fase de proyecto: 11 inmuebles

• 27 viviendas
• 7 locales comerciales

• Inmuebles adquiridos sin proyecto: 6 inmuebles

• Hortas 2-4. Pendente de adquirir otro inmueble próximo para que sea posible edificar.
• Canellón do Estreito 5-7. Se procedió a la demolición y se mantendrá como zona verde.
• Santiago 43-59. Cambió el uso en la normativa y actualmente no se puede edificar.

Los incentivos a la rehabilitación

El CCVV ha aprobado además varios programas de ayudas a la rehabilitación por promotores privados, como complemento de las ayudas gestionadas por la Oficina de Rehabilitación, destinadas especialmente a mejorar fachadas y cubiertas de edificios así como las condiciones interiores y exteriores de locales comerciales.

Programa de erradicación de pintadas

Además se ha mantenido un programas de erradicación de pintadas y carteles en las fachadas de los inmuebles situados en el Casco Viejo con el fin de mejorar la imagen del barrio evitando la sensación de deterioro y abandono que mostraban determinadas zonas.

Resultado

El resultado de todo este trabajo de traduce en la transformación de una parte de la ciudad que se corresponde con el origen de la misma. Era un agujero negro en el centro urbano y se está convirtiendo en un lugar a visitar por turistas y vecinos, a donde la gente quiere ir a vivir. Esta zona en ruinas y apenas ocupada, cuna de marginalidad, está cambiando. Se está recuperado el centro de la ciudad, y ya hay más de 80 nuevas familias y 20 nuevos locales comerciales. El proceso de rehabilitación está iniciado y la transformación es un hecho pero aún queda mucho por hacer.

Figura 24: Viviendas rehabilitadas por el Consorcio Casco Vello de Vigo